MA È VERO CHE È PIÙ FACILE SFRATTARE UN INQUILINO MOROSO CHE UN OCCUPANTE ABUSIVO?
L’avvocato Simone Labonia ci illustra i vari risvolti giuridici delle due fattispecie.
A prima vista potrebbe sembrare paradossale: chi entra in una casa senza averne alcun diritto dovrebbe essere più facilmente allontanato rispetto a chi, invece, vi è entrato legittimamente con un contratto di locazione e poi ha smesso di pagare. La realtà giuridica è più articolata e dipende soprattutto dal modo in cui è avvenuta l’occupazione e dal titolo che deve essere fatto valere per ottenere il rilascio.
L’inquilino moroso è un soggetto che dispone, almeno originariamente, di un titolo legittimo. Ha stipulato un contratto di locazione, ha ricevuto le chiavi e occupa l’immobile con il consenso del proprietario. Quando smette di pagare il canone, il locatore può ricorrere allo sfratto per morosità, disciplinato dall’articolo 658 del codice di procedura civile, chiedendo anche nello stesso procedimento il pagamento dei canoni scaduti.
Si tratta di una procedura speciale, generalmente più rapida rispetto a una causa ordinaria. Il giudice, verificata la situazione, può convalidare lo sfratto e fissare la data per l’esecuzione. Se l’inquilino si oppone, tuttavia, il procedimento può trasformarsi in un giudizio a cognizione piena, con inevitabile allungamento dei tempi.
Diversa è la posizione dell’occupante abusivo, che non può essere qualificato semplicemente come “inquilino che non paga”. In questo caso manca, infatti, un contratto di locazione valido e il proprietario deve ottenere il rilascio facendo valere il proprio diritto alla restituzione dell’immobile. Non è quindi possibile utilizzare automaticamente lo sfratto per morosità previsto dall’articolo 658 c.p.c., proprio perché manca il rapporto locatizio.
In assenza di violenza, minaccia o delle altre condotte previste dalla norma, il proprietario dovrà normalmente rivolgersi al giudice civile per ottenere il rilascio e successivamente procedere all’esecuzione forzata.
Il confronto, dunque, porta a una conclusione precisa: l’inquilino moroso dispone di maggiori strumenti per ritardare il rilascio perché parte da un titolo contrattuale e può contestare la morosità o altri aspetti del rapporto; l’occupante abusivo, invece, non gode di alcun diritto derivante da un contratto, ma la rapidità della sua estromissione dipende dalla natura dell’occupazione e dalla possibilità di applicare le nuove norme penali.
In ogni caso, il proprietario non può farsi giustizia da sé: cambiare la serratura, interrompere arbitrariamente le utenze o usare la forza per riprendere possesso dell’immobile può generare ulteriori responsabilità. La tutela del diritto di proprietà deve passare attraverso gli strumenti giudiziari previsti dalla legge.
