MA IL NUOVO REATO DI “PARTECIPAZIONE VIOLENTA A MANIFESTAZIONE” INCLUDE ANCHE LE RIUNIONI DI CONDOMINIO?
A questa simpatica provocazione risponde l’avvocato Simone Labonia illustrandoci la giusta procedura.
La riunione condominiale non è una semplice occasione di confronto tra vicini, ma una sede decisionale regolata da precise disposizioni del Codice civile. Una convocazione irregolare, maggioranze insufficienti o un verbale incompleto possono compromettere la validità delle deliberazioni e alimentare controversie tra proprietari.
Il primo riferimento normativo è l’articolo 66 delle disposizioni di attuazione del Codice civile, che disciplina la convocazione dell’assemblea. L’amministratore deve convocarla annualmente per gli adempimenti ordinari e può indire riunioni straordinarie quando necessario. La convocazione può essere richiesta anche da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio: se l’amministratore non provvede entro dieci giorni, i richiedenti possono procedere direttamente.
L’avviso deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per la prima convocazione, mediante raccomandata, PEC, fax o consegna a mano. Deve indicare luogo, ora e ordine del giorno, specificando gli argomenti da discutere. La seconda convocazione non può svolgersi nello stesso giorno solare della prima. L’omessa o tardiva convocazione, così come l’indicazione incompleta degli aventi diritto, può rendere annullabile la deliberazione.
L’articolo 1136 del Codice civile stabilisce i requisiti per la costituzione dell’assemblea e l’approvazione delle decisioni. In prima convocazione occorre la presenza di condomini che rappresentino i due terzi del valore dell’edificio e la maggioranza dei partecipanti. In seconda convocazione sono sufficienti almeno un terzo dei partecipanti e un terzo del valore dell’edificio.
Per le deliberazioni ordinarie, in prima convocazione è richiesta la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio; in seconda convocazione, la maggioranza degli intervenuti con almeno un terzo del valore. Per nomine, lavori straordinari, innovazioni e altre materie particolari possono essere necessarie maggioranze differenti, secondo la specifica disposizione applicabile.
Ogni condomino può partecipare personalmente o mediante delegato, nel rispetto dell’articolo 67 delle disposizioni di attuazione. La delega deve essere conferita per iscritto; quando i condomini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale.
Una riunione corretta richiede un presidente che coordini i lavori, verifichi la regolare costituzione dell’assemblea e organizzi le votazioni. È buona prassi nominare anche un segretario incaricato di redigere il verbale, riportando partecipanti, millesimi, argomenti trattati, risultati delle votazioni e deliberazioni adottate.
Il verbale deve essere trascritto nel registro delle assemblee, conservato dall’amministratore insieme alla documentazione pertinente e reso disponibile ai condomini secondo le regole applicabili. Le decisioni devono riguardare gli argomenti inseriti all’ordine del giorno, affinché ciascun partecipante possa intervenire consapevolmente.
L’articolo 1137 del Codice civile consente ai condomini assenti, dissenzienti o astenuti di impugnare le deliberazioni annullabili entro trenta giorni, decorrenti dalla deliberazione per i dissenzienti e gli astenuti e dalla comunicazione per gli assenti.
La corretta gestione dell’assemblea tutela dunque tutti: amministratore, maggioranza e minoranza. Trasparenza, rispetto delle procedure e verbalizzazione puntuale non sono formalità burocratiche, ma garanzie essenziali per una convivenza condominiale ordinata e per decisioni legittime.
