IO E MIO CUGINO VIVIAMO NEGLI UNICI DUE APPARTAMENTI DI UNO STABILE: MA DAVVERO DOBBIAMO CREARE UN CONDOMINIO?

A volte esistono norme che ci possono sembrare eccessive, ma che devono essere seguite, come ci spiega l’avvocato Simone Labonia.

Secondo la vigente normativa italiana, anche quando un edificio è di proprietà di soli due soggetti distinti, può sorgere l’obbligo di costituire formalmente un condominio.
L’idea comune che il condominio nasca solo in presenza di numerosi proprietari è infatti errata: la legge non stabilisce un numero minimo superiore a due, ma si limita a richiedere la comproprietà di parti comuni dell’edificio, come il tetto, le scale, il cortile o gli impianti.

Il riferimento normativo principale è l’articolo 1117 del Codice Civile, che elenca le parti comuni dell’edificio e definisce il regime di comunione forzosa.
Quando due proprietari possiedono unità immobiliari autonome ma condividono tali elementi strutturali, si configura automaticamente il cosiddetto “condominio minimo”.
Non è necessario un atto costitutivo formale: il condominio nasce di diritto nel momento in cui le proprietà individuali si accompagnano a beni comuni indivisibili.

Tuttavia, anche il condominio minimo deve rispettare alcune regole che si applicano integralmente, salvo gli adattamenti derivanti dal numero ridotto di partecipanti. Le decisioni relative alle spese e alla manutenzione delle parti comuni devono essere prese di comune accordo.
In caso di disaccordo, ciascun condomino può rivolgersi al giudice per chiedere un provvedimento sostitutivo o la nomina di un amministratore giudiziario.

L’obbligo di nominare un amministratore, previsto dall’articolo 1129 c.c., sorge solo quando i condomini sono più di otto. Tuttavia, anche in un condominio minimo, le parti possono decidere volontariamente di nominare un amministratore, ad esempio per gestire i pagamenti, la ripartizione delle spese o i rapporti con i fornitori.
È altresì necessario predisporre un codice fiscale del condominio nel caso si effettuino operazioni economiche (utenze, lavori, assicurazioni), e tenere un rendiconto annuale delle spese comuni.

La gestione economica segue le regole di proporzionalità indicate dal codice civile per cui ciascun proprietario contribuisce alle spese in base ai millesimi o, in assenza di tabelle, alla quota di proprietà.
Anche le deliberazioni devono rispettare i criteri di maggioranza previsti per i condomìni ordinari, pur potendo essere assunte anche informalmente se i due proprietari concordano.

In buona sostanza, il condominio nasce di diritto anche con soli due comproprietari, i quali sono tenuti a gestire le parti comuni secondo le disposizioni generali della vigente normativa.
Non vi è un obbligo formale di costituzione o di nomina di un amministratore, ma restano invariati gli obblighi di corretta ripartizione delle spese, manutenzione dei beni comuni e rispetto delle regole di convivenza condominiale. Una struttura minima, dunque, ma con regole precise e pienamente operative.